今天数据一公布，好多人惊掉了下巴：原来GDP的增长值还可以改。今天是不是因为我们城镇居民自有住房服务增加值这个部分，在2023年的核算方法上有差别，所以我们GDP重新一算，2023年净增长3.4万亿，达到了129.4万亿这么一个级别。好多人就晕了，是吧？突然间为什么要改这个数据呢？我给大家分析一下。

还是先说结构。第一个，我告诉大家为什么改它，具体定义、方法上有哪些不同；第二，它改完之后为什么会有增长；第三个，告诉大家这增长背后我们要看到哪些事情。

先说第一部分，先是定义上。大家看这个很长：城镇居民自有住房服务增加值。我跟大家说白一点，就是你的房子虽然不租，但是它每年是有折旧的，它每年是有产生的价值。假如你租给了某个人，它是不是会产生经济效益，就会有房租钱，是不是？但是你如果不租、自己住，实际上也在消耗这一部分。

这个每年都是要算的，不像好多人说以前没算、现在算了，一直都有算，只不过换算的方法不同。之前我们采用的方法叫做成本法。成本法是怎么算？把我这个房子的房产税、折旧、维护、物业算在一起。虽然你没租，但是实际费用是不是已经被消耗掉了？那这部分价值就作为你这个房屋在今年GDP中贡献的比率。

还有一种算法就是租金法，这个被认为是国际通用的。我周围这片房子，比如说都4000块钱，你虽然没租，我也给你算4000。就是这一片房子，但凡你租不租，我都给你算4000，算它一年给GDP贡献的总值。

大家不要惊呼：原来GDP还这么算。大家以为我们每年GDP呼呼往上增是为什么呢？是不是？房地产贡献了很大部分，为什么呢？其实这里边是有原因的。那为什么现在要去改这个数据？

我们先说第二个问题：它改完之后，为什么就增加这么多？我给大家举一个例子。常规来说，如果按照成本法去计算的话，有一些成本是不容易被计算到里边的。第一个，比如说你是农村住宅，它是城乡住宅里边的乡村住宅，或者是城镇住宅，有些物业费很低，或者它的维修都是自己在维护，也不算成本，所以它的成本、折旧整体来说是非常低的。所以说这部分费用被换算成租金加进去，体现出来了，是不是就有可能会增加？

还有一个更显而易见的原因，就是有好多地方算不清楚我这片房屋究竟有多少成本。报数的时候，其实是采用了一个非常笼统的方法，就是用折旧率或者其他这种方法。比如说我那个房子一共能用个50年或者70年，我每年就按照总体住房成本，也就是建设成本或者销售成本的2%去给它算，有好多地方都这么算。算完之后，他就认为这是成本法换算下来一个粗略的租金值。

但实际上租金是不是这样？我们看一下租售比。现在北上广深这些一线城市的租售比大概是2.2%，三四线城市大概2.8%。这是个粗略的数据，大概是这么一个范围。这个是什么意思呢？我房子比如说100万，我每年租出去，大概能收2.2万，大概就这么一个水平，这是它的一个租金比例。

这个租金比例是远远低于欧美国家的这种比值的，美日国家基本上能达到4.5%。大家知道国外有一个网红，是曹操是不是？跑到非洲去买一套房子，租出去净赚不赔，他们的租售比都是特别高的。这样为什么增加出这3.4万亿这个数，大家是不是已经清晰了？

第三点，我们说一下背后有一个什么逻辑。大家想一想，我们2023年的GDP已经调上去了，那2024年是不是会更多？因为这个换算方法所增加的GDP增量，应该比去年还要多，所以才会有利于我们的数据修订，是不是？

那我们就能得出一个结论：2024年我们房子的占比，尤其是它租金的占比，有可能又上升了。比如说2023年我的整体租金市场，举个数，比如说50，2024年只可能是51、52，不可能比51、52小，明白这意思吗？所以可能有一个结论，也有待于我们做房产的观众给一些分析：我们在买房买得不太火热的情况下，我们的租金比例有可能提升了。

租金比例的提升，导致这一片范围内的平均租金是不是提高了？平均租金提高了，所以反映在我们存量市场的自住房，虽然我没租，但是我这一块的GDP贡献值增加了。这是第一层逻辑。

第二层逻辑就是，大家想一想，为什么现在调这么一个数据？不是说每年调一回儿，是吧？但凡今年调了，明年、后年、大后年我可能都用这个数据，所以它是个趋势性的事情。趋势性的事情就在这里：我们可能租售比从2.2%会慢慢向一个高的租售比走，也就是说，我们租金会上升，或者说我们房价会下降，往这么一个趋势上去走。这个也是一个长期的经济判断。

好，我们再看第三点，是说我们的经济增速的原因。刚才大家说了，对股市有什么影响？会不会说我这个一上调之后，今年的经济压力大了？大家放心，但凡是调数据，不会越调越差的。而且蓝部长是不是也说过，我们今年GDP一定能完成目标。想不到是这样完成的，但是也还不错。

5%的目标，我预计调完数据之后，在明年去公布我们2024年这个数据，应该不会难看。调完这个数据，只会比我们4.8这个数好。

第四部分，我们考虑一个重要的原因：我们现在在重视这个数据的核算以及标准化，一方面是跟国际接轨；另一方面，大家想一想，美国为什么老去调数据？他们是想在国际竞争中占得一席之地。也就是我们对于国际金融化，或者说我们经济全球化的战略，已经提升到了一定的程度。我们希望通过我们的经济数据和对方经济数据接轨，同时把我们经济数据里亮眼的数据给提升出去，来提高我们A股，来提高我们整个投资市场对外资的吸引力。

所以这个也足以看出，我们在国际化上，以及在市场竞争意识上的转变。所以大家一定要积极乐观。关注我，跟大家分享更多这种表面现象后边的背后逻辑。周末的时候，我想聊一聊什么呢？聊一聊美国、日本这十年二十年股市、债市的变化，对我们经济的启示，对2025年的一个启示。大家看看这方面是不是感兴趣。

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